Methodik der Immobiliendaten

Angebotspreis, nicht Verkaufspreis

Alles Gezeigte beruht auf in Anzeigen veröffentlichten Preisen. Es ist, was der Anbieter verlangt, nicht was am Ende gezahlt wird: Der Unterschied wird hier nicht gemessen. Preise pro m² sind in US$ zum BCP-Kurs angegeben, Mieten in US$/m² pro Monat.

Quellen und Abdeckung

Die Anzeigen stammen einmal pro Woche von InfoCasas und RE/MAX Paraguay.

Asunción ist eine Stichprobe: Die Suchen des Portals liefern höchstens 10.000 Ergebnisse. Die Abdeckung ist eine Schätzung, keine Messung: Wir veranschlagen sie auf ca. 65–71 % des Veröffentlichten (hochgerechnet; im ersten Test maßen wir je nach Immobilientyp zwischen 31 % und 73 %). Sie taugt, um die Entwicklung zu verfolgen, nicht um den ganzen Markt zu zählen.

Ciudad del Este und Encarnación sind eine Vollerhebung: Alle veröffentlichten Anzeigen werden erfasst. Weil es pro Woche wenige Anzeigen gibt, fasst jede Zahl die letzten 4 Wochen zusammen.

Eine Immobilie, eine Anzeige

Dieselbe Immobilie wird oft mehrfach veröffentlicht (von verschiedenen Maklern oder auf beiden Portalen). Anzeigen werden nach Lage, Fläche und Preis gruppiert und nur einmal gezählt. Einheiten desselben Hochhauses mit ähnlichen Preisen und Flächen zählen höchstens 5-mal, damit ein einzelnes Gebäude nicht den Median eines Stadtteils bestimmt.

Mindestanzahl an Anzeigen

Ein Preis, eine Spanne, eine Preissenkung oder die Tage am Markt werden nur gezeigt, wenn es 20 oder mehr Anzeigen gibt. Bei weniger steht „wenige Daten“ mit der Anzahl. Ein schwach abgedeckter Stadtteil in Asunción kann die Zahl für Asunción zeigen, stets als solche gekennzeichnet.

Veraltete Anzeigen

Eine Anzeige, die seit mehr als 180 Tagen nicht aktualisiert wurde, bleibt bei Preisen und Preissenkungen außen vor und zählt auch nicht zum Bestand.

Preissenkung

Unter den Anzeigen mit einem Preis in derselben Währung in den letzten 4 Wochen ist es der Anteil, dessen veröffentlichter Preis um mindestens 1 % gesunken ist. Gemessen wird in der Währung der Anzeige, daher zählt eine Dollarbewegung nie als Senkung.

Tage am Markt

Median der Tage seit dem vom Portal angegebenen Erstellungsdatum, wobei unter den Anzeigen derselben Immobilie das älteste genommen wird. Eine neu eingestellte Anzeige, die in der Liste nach oben rücken soll, kann die tatsächliche Zeit unterschätzen.

Bestand und neue Anzeigen

Der Bestand ist die Zahl der aktiven, gültigen Immobilien. In Asunción ist er eine Stichprobe, von Woche zu Woche vergleichbar, solange sich der Erfassungsplan nicht ändert. Entfernungen (abgenommene Anzeigen) werden nur dort gemessen, wo die Erfassung eine Vollerhebung ist; in Asunción erscheinen sie als nicht gemessen, nie als null.

Im Bau und fertig

Immobilien im Bau (Vorverkauf oder im Bau befindlich) werden anhand von Portalmarkierungen und Schlüsselwörtern im Titel erkannt und separat gemessen. Ist es unbekannt, fließt die Immobilie in die Hauptzahl ein, und es gibt einen Hinweis, wenn diese Gruppe die Hälfte übersteigt.

Brutto-Mietrendite

Sie wird als 12 × mediane Miete pro m² ÷ medianer Kaufpreis pro m² berechnet, mit Angebotspreisen desselben Typs, nur in Asunción, nur für Wohnungen und Häuser und nur für fertige Immobilien, wenn beide Seiten 20 oder mehr Anzeigen haben. Grundstücke haben keine Rendite: Ihre Mieten sind selten und untereinander nicht vergleichbar.

Es ist eine Brutto-Rendite auf Angebotsbasis: Sie zieht weder Leerstand, Steuern, Instandhaltung, Gebühren noch den beim Verhandeln erzielten Nachlass ab und ist nicht das, was ein Anleger verdient.

Bekannte Verzerrungen

• Möblierte Mietobjekte machen etwa 25 % der Mietanzeigen für Wohnungen aus (gegenüber 7 % beim Kauf) und verlangen rund 17 % mehr pro m²; ohne sie läge die Rendite etwa 0,25 Punkte niedriger.
• Kleine Wohnungen rentieren besser: Die Rendite sinkt mit der Größe (etwa 10 % bei Studios und 7,6 % bei Drei-Zimmer-Wohnungen).
• Die Stadtteile bei Kauf und Miete sind nicht genau dieselben, obwohl die Rendite je Stadtteil ähnlich ist und die Mischung die Stadtzahl nicht erklärt.
• In den allermeisten Fällen wird die bebaute Fläche verwendet; der Rest nutzt die allgemeine Fläche des Portals, die etwas mehr verlangt und die Rendite um etwa 0,1 Punkte senkt.
• Sie wurde nicht mit einer externen Quelle abgeglichen: als relativer Indikator im Zeitverlauf und zwischen Stadtteilen lesen.

Wechselkurs

Preise in Guaraní werden mit dem Kurs der Zentralbank von Paraguay (BCP) der Woche in US$ umgerechnet: Gs. 5.720,94 je US$ am 12. Oktober 2026.

Quelle des Wechselkurses

Unvollständige Wochen

Wenn eine Quelle oder ein Bereich nicht vollständig erfasst werden konnte, wird die Woche in den Diagrammen als unvollständig markiert, und die Veränderungen sind mit Vorsicht zu lesen.