Méthodologie de l’immobilier

Prix demandé, pas prix de vente

Tout ce qui est affiché repose sur des prix publiés dans des annonces. C’est ce que demande l’annonceur, pas ce qui est finalement payé : l’écart entre les deux n’est pas mesuré ici. Les prix au m² sont en US$ au taux de la BCP ; les loyers, en US$/m² par mois.

Sources et couverture

Les annonces proviennent d’InfoCasas et de RE/MAX Paraguay, une fois par semaine.

Asunción est un échantillon : les recherches du portail renvoient au plus 10 000 résultats. La couverture est une estimation, pas une mesure : nous la situons à environ 65–71 % de ce qui est publié (extrapolée ; lors du test initial, nous avons mesuré entre 31 % et 73 % selon le type de bien). Elle sert à suivre l’évolution, pas à compter tout le marché.

Ciudad del Este et Encarnación sont un recensement : toutes les annonces publiées sont collectées. Comme il y en a peu par semaine, chaque chiffre regroupe les 4 dernières semaines.

Un bien, une annonce

Un même bien est souvent publié plusieurs fois (par différentes agences ou sur les deux portails). Les annonces sont regroupées par emplacement, surface et prix et comptées une seule fois. Les lots d’une même tour aux prix et surfaces proches comptent au plus 5 fois, afin qu’un immeuble ne fixe pas la médiane d’un quartier.

Nombre minimum d’annonces

Un prix, un intervalle, une baisse de prix ou des jours sur le marché ne s’affichent que s’il y a 20 annonces ou plus. En dessous, on indique « peu de données » avec le nombre. Un quartier d’Asunción peu couvert peut afficher le chiffre d’Asunción, toujours signalé comme tel.

Annonces périmées

Une annonce non mise à jour depuis plus de 180 jours est exclue des prix et des baisses de prix, et ne compte pas dans le stock.

Baisse de prix

Parmi les annonces ayant un prix dans la même devise au cours des 4 dernières semaines, c’est la part dont le prix publié a baissé d’au moins 1 %. Elle est mesurée dans la devise de l’annonce : une variation du dollar ne compte donc jamais comme une baisse.

Jours sur le marché

Médiane des jours écoulés depuis la date de création déclarée par le portail, en retenant la plus ancienne parmi les annonces d’un même bien. Une annonce republiée pour remonter dans la liste peut sous-estimer la durée réelle.

Stock et nouvelles annonces

Le stock est le nombre de biens actifs et valides. À Asunción, c’est un échantillon, comparable d’une semaine à l’autre tant que le plan de collecte ne change pas. Les retraits (annonces supprimées) ne sont mesurés que là où la collecte est un recensement ; à Asunción, ils apparaissent comme non mesurés, jamais comme zéro.

Sur plan et terminés

Les biens sur plan (vente en l’état futur ou en construction) sont détectés grâce aux marqueurs du portail et aux mots du titre, et mesurés à part. Quand on ne sait pas, le bien entre dans le chiffre principal, et un avertissement s’affiche si ce groupe dépasse la moitié.

Rendement locatif brut

Il se calcule ainsi : 12 × le loyer médian au m² ÷ le prix de vente médian au m², avec des prix demandés du même type, uniquement à Asunción, uniquement pour les appartements et les maisons et pour des biens terminés, lorsque les deux côtés comptent 20 annonces ou plus. Les terrains n’ont pas de rendement : leurs loyers sont rares et non comparables entre eux.

C’est un rendement brut sur prix demandés : il ne déduit ni la vacance, ni les impôts, ni l’entretien, ni les frais, ni la remise obtenue en négociant, et ce n’est pas ce que gagne un investisseur.

Biais connus

• Les locations meublées représentent environ 25 % des annonces de location d’appartements (contre 7 % à la vente) et demandent environ 17 % de plus au m² ; les exclure abaisserait le rendement d’environ 0,25 point.
• Les petits appartements rapportent plus : le rendement baisse avec la taille (environ 10 % pour les studios et 7,6 % pour les trois chambres).
• Les quartiers de vente et de location ne sont pas exactement les mêmes, même si le rendement par quartier est proche et que ce mélange n’explique pas le chiffre de la ville.
• La surface construite est utilisée dans l’immense majorité des cas ; le reste utilise la surface générique du portail, qui demande un peu plus et abaisse le rendement d’environ 0,1 point.
• Il n’a pas été confronté à une source externe : à lire comme un indicateur relatif dans le temps et entre quartiers.

Taux de change

Les prix en guaranís sont convertis en US$ au taux de la Banque centrale du Paraguay (BCP) de la semaine : 5 720,94 Gs. pour 1 US$ au 12 octobre 2026.

Source du taux de change

Semaines incomplètes

Lorsqu’une source ou une section n’a pas pu être collectée entièrement, la semaine est marquée comme incomplète dans les graphiques et les variations sont à lire avec prudence.