Metodologia de Imóveis
De onde vêm os dados, como os valores são calculados e que limites eles têm.
Todos os valores são preços pedidos (os publicados nos anúncios), não preços de venda nem aluguéis efetivamente fechados.
Preço pedido, não preço de venda
Tudo o que é exibido se baseia em preços publicados em anúncios. São o que pede quem anuncia, não o que finalmente se paga: a diferença entre os dois não é medida aqui. Os preços por m² estão em US$ pela cotação do BCP; os aluguéis, em US$/m² por mês.
Fontes e cobertura
Os anúncios vêm da InfoCasas e da RE/MAX Paraguai, uma vez por semana.
Assunção é uma amostra: as buscas do portal devolvem no máximo 10.000 resultados. A cobertura é uma estimativa, não uma medição: calculamos em ~65–71% do que está publicado (extrapolada; no teste inicial medimos entre 31% e 73% conforme o tipo de imóvel). Serve para acompanhar a evolução, não para contar o mercado inteiro.
Ciudad del Este e Encarnación são um censo: todos os anúncios publicados são coletados. Como há poucos anúncios por semana, cada valor reúne as últimas 4 semanas.
Um imóvel, um anúncio
O mesmo imóvel costuma estar publicado várias vezes (por imobiliárias diferentes ou nos dois portais). Os anúncios são agrupados por localização, área e preço e contados uma só vez. As unidades de uma mesma torre com preços e áreas parecidos contam no máximo 5 vezes, para que um edifício não defina a mediana de um bairro.
Mínimo de anúncios
Só se mostra um preço, faixa, redução de preço ou tempo no mercado quando há 20 anúncios ou mais. Com menos, aparece «poucos dados» e a quantidade. Um bairro de Assunção com poucos anúncios pode mostrar o valor de Assunção, sempre indicado como tal.
Anúncios desatualizados
Um anúncio sem atualização há mais de 180 dias fica fora dos preços e das reduções de preço, e também não conta no estoque.
Redução de preço
Entre os anúncios com preço na mesma moeda nas últimas 4 semanas, é a proporção cujo preço publicado caiu pelo menos 1%. É medida na moeda do anúncio, então uma variação do dólar nunca conta como redução.
Dias no mercado
Mediana dos dias desde a data de criação declarada pelo portal, tomando a mais antiga entre os anúncios do mesmo imóvel. Um anúncio republicado para subir na lista pode subestimar o tempo real.
Estoque e anúncios novos
O estoque é a quantidade de imóveis ativos e válidos. Em Assunção é uma amostra, comparável de semana a semana enquanto o plano de coleta não mudar. As remoções (anúncios retirados) só são medidas onde a coleta é um censo; em Assunção aparecem como não medidas, nunca como zero.
Na planta e prontos
Os imóveis na planta (pré-venda ou em construção) são detectados por marcas do portal e por palavras do título, e medidos à parte. Quando não se sabe, o imóvel entra no valor principal e há um aviso se esse grupo passar da metade.
Rendimento bruto do aluguel
É calculado como 12 × o aluguel mediano por m² ÷ o preço mediano de venda por m², com preços pedidos do mesmo tipo, só em Assunção, só para apartamentos e casas e só para imóveis prontos, quando os dois lados têm 20 anúncios ou mais. Os terrenos não têm rendimento: seus aluguéis são raros e não são comparáveis entre si.
É um rendimento bruto de preços pedidos: não desconta vacância, impostos, manutenção, comissões nem o desconto obtido ao negociar, e não é o que ganha um investidor.
Vieses conhecidos
- Os aluguéis mobiliados são cerca de 25% dos anúncios de aluguel de apartamentos (contra 7% na venda) e pedem em torno de 17% a mais por m²; excluí-los reduziria o rendimento em uns 0,25 ponto.
- Os apartamentos pequenos rendem mais: o rendimento cai com o tamanho (cerca de 10% em quitinetes e 7,6% nos de três dormitórios).
- Os bairros de venda e de aluguel não são exatamente os mesmos, embora o rendimento por bairro seja parecido e a mistura não explique o valor da cidade.
- Usa-se a área construída na grande maioria dos casos; o resto usa a área genérica do portal, que pede um pouco mais e reduz o rendimento em cerca de 0,1 ponto.
- Não foi conferido com uma fonte externa: leia como indicador relativo no tempo e entre bairros.
Câmbio
Os preços em guaranis são convertidos para US$ pela cotação do Banco Central do Paraguai (BCP) da semana: Gs. 5.720,94 por US$ em 12 de outubro de 2026.
Semanas incompletas
Quando alguma fonte ou seção não pôde ser coletada por completo, a semana é marcada como incompleta nos gráficos e as variações devem ser lidas com cautela.