Методология раздела «Недвижимость»

Запрашиваемая цена, а не цена сделки

Всё, что показано, основано на ценах, опубликованных в объявлениях. Это то, что просит рекламодатель, а не то, что в итоге платят: разница между ними здесь не измеряется. Цены за м² указаны в US$ по курсу BCP; аренда — в US$/м² в месяц.

Источники и охват

Объявления берутся из InfoCasas и RE/MAX Paraguay раз в неделю.

Асунсьон — это выборка: поиск на портале возвращает не более 10 000 результатов. Охват — это оценка, а не измерение: мы оцениваем его в ~65–71 % от опубликованного (экстраполяция; в первичном тесте мы измерили от 31 % до 73 % в зависимости от типа недвижимости). Это годится, чтобы следить за динамикой, но не чтобы считать весь рынок.

Сьюдад-дель-Эсте и Энкарнасьон — полный охват: собираются все опубликованные объявления. Поскольку объявлений в неделю мало, каждая цифра объединяет последние 4 недели.

Один объект — одно объявление

Один и тот же объект часто публикуют несколько раз (разные агентства или оба портала). Объявления группируются по местоположению, площади и цене и считаются один раз. Квартиры одной башни с похожими ценами и площадями учитываются не более 5 раз, чтобы одно здание не определяло медиану района.

Минимальное число объявлений

Цена, диапазон, снижение цены или дни на рынке показываются только при 20 и более объявлениях. При меньшем числе пишется «мало данных» и указывается количество. Район Асунсьона с малым числом объявлений может показывать цифру по Асунсьону, всегда с соответствующей пометкой.

Устаревшие объявления

Объявление, не обновлявшееся более 180 дней, не участвует в ценах и снижениях цены и не входит в количество объявлений.

Снижение цены

Среди объявлений с ценой в одной и той же валюте за последние 4 недели — доля тех, где опубликованная цена упала не менее чем на 1 %. Измеряется в валюте объявления, поэтому колебание курса доллара никогда не считается снижением.

Дни на рынке

Медиана числа дней с даты создания, заявленной порталом; берётся самая ранняя среди объявлений одного объекта. Объявление, переопубликованное, чтобы подняться в списке, может занижать реальный срок.

Количество и новые объявления

Количество — это число активных и действующих объектов. В Асунсьоне это выборка, сопоставимая от недели к неделе, пока не меняется план сбора. Снятия (удалённые объявления) измеряются только там, где сбор — полный охват; в Асунсьоне они показаны как «не измеряется», но никогда как ноль.

На этапе строительства и готовые

Объекты на этапе строительства (предпродажа или стройка) определяются по пометкам портала и словам в заголовке и считаются отдельно. Если неизвестно, объект входит в основную цифру, а если эта группа превышает половину, появляется предупреждение.

Валовая доходность аренды

Рассчитывается как 12 × медианная аренда за м² ÷ медианная цена продажи за м², по запрашиваемым ценам одного типа, только в Асунсьоне, только для квартир и домов и только для готовых объектов, когда с обеих сторон 20 и более объявлений. Для земельных участков доходность не считается: их аренда встречается редко и несопоставима.

Это валовая доходность по запрашиваемым ценам: она не учитывает простои, налоги, содержание, комиссии и скидку, получаемую при торге, и не равна тому, что зарабатывает инвестор.

Известные смещения

• Меблированная аренда составляет около 25 % объявлений об аренде квартир (против 7 % при продаже) и просит примерно на 17 % больше за м²; без неё доходность была бы ниже примерно на 0,25 пункта.
• Маленькие квартиры приносят больше: доходность снижается с ростом размера (около 10 % для студий и 7,6 % для трёхкомнатных).
• Районы продажи и аренды не совпадают полностью, хотя доходность по районам схожа и состав не объясняет цифру по городу.
• В подавляющем большинстве случаев используется застроенная площадь; в остальных — общая площадь портала, которая просит чуть больше и снижает доходность примерно на 0,1 пункта.
• Сверка с внешним источником не проводилась: читайте это как относительный показатель во времени и между районами.

Курс обмена

Цены в гуарани пересчитываются в US$ по курсу Центрального банка Парагвая (BCP) за неделю: 5 720,94 Gs. за US$ на 12 октября 2026 г..

Источник курса

Неполные недели

Если какой-то источник или раздел не удалось собрать полностью, неделя отмечается на графиках как неполная, и к изменениям следует относиться осторожно.